AVM Yatırımları Nasıl Şekilleniyor?

JLL Türkiye Eş CEO’ları Dora Şahintürk ve Tarkan Ander, özellikle covid-19 sonrası değişen alışveriş kültürünün Türkiye’de ve dünyada AVM’lerin geleceğine etkileri üzerine sorularımızı yanıtladı.

• Dünyada ve ülkemizde AVM’ lerin geleceği hakkında neler söylemek istersiniz? AVM yatırımları nasıl şekilleniyor?

JLL Türkiye Eş CEO’su Dora Şahintürk: Pandemi etkisiyle alışveriş merkezlerinin ziyaretçi sayısında büyük bir düşüş yaşandı ve alışveriş alışkanlığı online platformlara yöneldi. Ancak pandeminin etkileri azaldıkça ülkemizde ve dünyada offline kanal yine tüketicilerin odağına girdi. Pandemi süreci tüketicilere bir anlamda AVM’lerin değerini hatırlatmış oldu. Gelecekte AVM yatırımlarının önünde görünen online alışveriş sistemi yatırımlarının perakende ve yatırımcıları çok da etkilemeyeceğini görmüş olduk.

Büyük şehirlerde zaman problemi yaşandığı için tüketiciler tüm ihtiyaçlarını aynı anda karşılayacakları alışveriş merkezlerini tercih ediyor. Yeme içme, eğlence, çocuk, ev, spor ve yetişkin alışverişini yapacağı mağazaları bir arada bulunduran AVM’ler bir adım öne çıktı.

Önümüzdeki dönemde AVM’lerin önündeki en büyük engelin finansman yapısı ve gelir-gider dengesi olduğunu söyleyebiliriz. Operasyonel giderler, maliyetler artarken, gelirler aynı oranda artmadı. Bu da yatırımcı tarafında negatif bir durum olarak karşımıza çıktı. Ancak pandeminin öğrettikleriyle AVM’lerde renovasyona gitmek ve geleceğe hazırlamak farklı bir yatırım tipi olarak karşımıza çıkıyor.

• Orantısal olarak hızla artan online/e-ticaret perakendeciliğin, AVM’lerin mevcut duruma etkisini değerlendirir misiniz?

JLL Türkiye Eş CEO’su Tarkan Ander: Online alışveriş pandemi döneminde artış gösterdi ancak pandeminin bitmesiyle azalma görülmeye başlandı. Tüketiciler özellikle bazı ürün gruplarında, satın aldıkları ürüne dokunmak istiyor. Online alışverişin önünde 3 engelden bahsedebiliriz; yüksek oranlı maliyet, kalite sorunu ve güven sorunu. Markalar açısından bakıldığında da online elışveriş kendi marka kabiliyetlerini yeterli seviyede sergileyemedikleri bir alan.  Omnichannel yani online ve offline’ın beraber çalışması günümüz ve gelecek dünyasında kaçınılmaz bir gerçek. Online ‘dan sipariş veren tüketici offline’dan ürününü teslim almaya gelecek, bu AVM’ ler için ek trafik demek. Belki ilerleyen dönemlerde AVM’lerin online platformları altında teslimat seçenekleri olacak. Artan stok maliyetleri sebebiyle her AVM’de mağaza açmaktan imtina eden markalar daha az maliyetle sadece showroom mağazaları açarak offline tüketici ile buluşup online dan ürün satabilecekler.

• Yakın gelecekte markaların hedef kitlesinde yaşanan değişimin online ve offline hayatı birbirine bağlayacağı söylemleri yer alıyor. Çok fonksiyonlu, her ihtiyacın aynı noktadan karşılanabileceği alışverişmerkezlerinin ekonomiye katkıları üzerine neler söylersiniz? 

Dora Şahintürk: Tüm oyuncuların bir arada tek bir sistemde toplanması tüm paydaşlara ciddi maliyet avantajı getirecektir. Maliyet avantajının oluştuğu durumda da talep artacak ve bu da böyle mega ve sistem entegre projelerin sayısında artış olmasına imkan sağlayacaktır. Bu hem perakende ekonomisine hem de genel ekonomik habitata pozitif katkı sağlayacak.

• JLL Türkiye olarak AVM sektörüne dair öngörüleriniz ve planlarınız nelerdir?

Tarkan Ander: JLL Türkiye olarak, teknoloji odaklı, sürdürülebilirlik projelerine imza atan, yenilikçi konseptlere sahip ve sosyal ortamların ağırlıkta olduğu AVM’lerin ön plana çıkacağı öngörüsüyle yönetim ve kiralama hizmeti verdiğimiz AVM’lerimizi şekillendiriyoruz. Tüm bu stratejinin arkasında maliyet avantajları yaratarak, rekabet eden ve tüketicinin her anlamda mutlu olduğu teknolojik, hijyenik, sosyal ve fonksiyonel AVM’ler tasarlıyor ve planlıyoruz.

• Perakende ve alışveriş merkezi sektörüyle beraber gayrimenkul piyasasında da önemli bir aktörsünüz, bu konu ile ilgili kısa bir piyasa bilgisi verebilir misiniz?

Dora Şahintürk: Perakendenin yanında ofis tarafında da 2022’ye oldukça güçlü bir başlangıç yaptığımızı söyleyebilirim. Pandemi döneminde boşluk oranlarında ciddi bir düşüş kaydedildi. Örneğin; 2020’nin ilk çeyreğinde İstanbul merkezi iş alanı bölgesinde A sınıfı ofislerdeki boşluk oranı %19,3 iken, 2022 ilk çeyreğinde %16,3’e gerilediğini gördük. Pandemi ile birlikte kaliteli yüksek standartlar sunan, modern havalandırma sistemine sahip ve açık alanlar barındıran ofislere talep bir hayli arttı. Artık şirketler ofislerini bir yaşam alanı olarak görmeye başladı. Böyle olunca, ofislere geri dönüş stratejilerini belirleyen şirketler tarafında talebin oldukça güçlü olduğunu söyleyebiliriz.  Diğer yandan yüksek maliyetler göz önüne alındığında kontrat ve lokasyon açısından esnek olmayı tercih eden şirketler tarafından fleks ofislere olan talep de oldukça yüksek.

Tarkan Ander: İstanbul’da birincil ofis kiraları 2022 yılının ilk çeyreğinde 25 USD/m2/ay ve TL bazında 350 TL/m2/ay seviyesine yükseldi.  2022 yılında dünyanın önemli finans merkezleriyle rekabet etmesi beklenen Uluslararası İstanbul Finans Merkezi’nin tamamlanmasıyla pazarda ciddi bir değişim kaydedileceği düşünüyorum. Yabancı yatırımcılar için yol gösterici olmasını umut ettiğimiz JLL Türkiye gayrimenkul uzmanlarımızın en güncel piyasa verileri, parametreler ve iç görülerini içeren, T.C. Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi iş birliğinde hazırladığımız “Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü” Raporu’nda Türkiye gayrimenkul pazarının tüm sektörlerine odaklanarak öne çıkan konuları ele aldık.

Lojistik’in pandemi başlangıcından beri en net yükselişte olan sektörlerden biri olduğunu söyleyebiliriz. Kiralama işlemlerinde öne çıkan sektörler sırasıyla %34’lük pay ile e-ticaret, %31’lik pay ile perakende olurken, 3. Parti Lojistik (3PL) %29 pay ile sırayı takip etti. İstanbul ve Kocaeli bölgelerinde lojistik depo arzının kısıtlı olması ve talebin yüksek olması depo kiralarını yukarı taşıdı. Önümüzdeki dönemlerde geliştirme faaliyetlerinin artması oldukça önemli bir konu olarak karşımıza çıkıyor.